부동산 시장론

부동산 시장의 기능 및 특성

 

1. 완전 경쟁 시장의 조건과 성격

1) 상품의 동질성, 수요자와 공급자의 다수, 일물일가 법칙 적용, 거래의 공개성, 시장 진입과 탈퇴의 자유, 완전한 정보, 수급 조절의 용이, 정보 비용 존재 x, 초과 이윤 x, 정상 이윤 존재

2) 개별 기업은 시장 가격의 순응자임. 개별 기업의 공급 곡선은 한계 생산비 곡선이다. 개별 기업의 최적 생산량은 시장가격 곡선과 한계 생산비 곡선이 접하는 지점에서 결정됨.

 

2. 부동산 시장의 기능 (가격 기구, 자율적 기능)

매매 교환 가능, 자원 배분 가능, 정보 제공 기능, 가격 형성 기능, 양과 질의 조절 기능, 토지 이용의 기능 (용도 결정 기능), 부지 경쟁 기능

 

3. 부동산 시장의 특성 (불완전 경쟁 시장 성질)

1) 불완전 경쟁 시장 (부동성, 부증성, 개별성, 내구성, 법적 제한, 고가성)

2) 수급 조절의 곤란성 (부동성, 부증성, 단기에 가격 왜곡)

3) 시장의 국지성 (부분 시장, 시장의 불균형, 부동성, 임장활동)

4) 거래의 비공개성 (은밀성, 개별성) → 정보 비용 수반

5) 상품의 비표준화 → 일물일가 법칙 배제

6) 매매 기간의 장기성 (단기적 거래의 곤란성, 단기 왜곡)

7) 시장의 비 조직성 (개별성)

8) 추상적 시장 (자본 시장 측면) + 구체적 시장 (공간 시장 측면)

9) 소수의 구매자와 판매자 (고가성)

10) 자금의 유용성과 밀접 (고가성)

11) 법적 제한 많음 (시장 조절 기능 저하함)

12) 토지 이용의 외부성 (외부 효과: 부동성, 인접성)

 

주택 시장 분석

 

1. 주택 시장

1) 물리적 주택과 서비스 주택

-물리적 측면의 주택 : 개별성 → 불완전 경쟁 시장, 비교 곤란

-서비스 측면의 주택 : 동질성 (쾌적성, 편리성 등 효용 측면) → 완전 경쟁 시장 이론 원용 가능, 비교 용이

 

2) 주택 수요(Demands)와 주택 소요(Needs)

-주택 수요 : 구매력을 동반한 유효수요

-주택 소요 : 단순 생존 수단으로서의 주택에 대한 욕구

 

3) 주택 공급 곡선 모양

-단기 공급 곡선 : 수직(완전 비탄력적), 저량 공급 곡선

-장기 공급 곡선 : 우상향 곡선 (탄력적), 유량 공급 곡선

 

2. 주택의 여과 작용 (필터링 현상)

주택이 소득 계층에 따라 상하로 이동되는 현상. 

-하향 여과 : 고소득 계층이 사용하던 주택이 저소득 계층의 사용으로 전환되는 현상

저소득층의 인구 증가, 임대료 보조금 지급 등 저가 주택의 수요가 증가하였을 때 발생 

→즉, 저가 주택 수요 증가로 저가 주택의 가격(임대료)이 상승하면 기존의 고가 주택이 하향 여과되어 저가 주택의 공급(양)이 결국 증가하게 됨. 저소득층의 주거 안정에 기여

-상향 여과 : 저소득층이 사용하던 주택이 수선, 재개발되어 고소득계층의 사용으로 전환되는 현상

국민의 소득이 증가하여 저가 주택의 수요가 감소 또는 고가 주택의 수요가 증가하였을 때 발생

고가 주택 수요 증가로 고가 주택 가격이 상승하면 나중에 기존의 저가 주택 지역을 재개발하거나 신축하여

고가 주택 공급량이 증가한다. (상향 여과)

 

*불량주택의 문제는 주택 시장에서 하향 여과 현상에 의해 자원 배분의 효율성이 달성되는 결과로, 저속의 문제이지 시장 실패가 아니다.

 

3. 주거 분리 현상과 여과 작용

저소득층의 주거 지역과 고소득층의 주거 지역이 서로 분리되는 현상을 말함.

도시 전체 지역만 아니라 인근 지역에서도 발생, 정(+)의 외부효과의 편익은 추구하고, 부(-)의 외부효과의 피해는 피하려는 동기에서 비롯함.

 

-고급 주택 지역

(1) 가치 상승분 > 수리/개량 비용 → 주택 수리하거나 개량함 → 계속 고급 주택으로 남으므로 주거 분리

(2) 가치 상승분 < 수리/개량 비용 → 주택 수리 및 개량 안 함 → 하향 여과

-저급 주택 지역

(1) 가치 상승분 < 수리/개량 비용 → 주택 수리 및 개량 안 함 → 계속 저급 주택으로 남아 주거 분리

(2) 가치 상승분 > 수리/개량 비용 → 주택 수리하거나 개량함 → 상향 여과

-경계 지역에서의 여과 작용

고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 경우 경계 지역 부근의 저소득층 주택은 할증되어 거래되고,

고소득층 주택은 할인되어 거래됨. → 침입과 천이(계승) 현상 야기

 

*시험에선 할증과 할인 바꿔서 냄

 

효율적 시장이론

 

효율적 시장이란?

부동산 관련 정보가 지체 없이 시장 가치에 반영되는 것

예) 3년 후 지하철역이 들어온다고 하면 3년 후가 아니라 바로 가격 상승함.

 

효율적 시장의 유형 3가지

-약성 효율적 시장

(1) 과거의 정보를 분석(기술적 분석)하여 투자해도 초과 이윤 발생 X, 정상 이윤 가능

(2) 과거의 정보만 부동산 가치에 반영

(3) 현재의 공표된 정보를 분석하거나 미래의 정보를 분석하여 투자하면 초과 이윤 가능

-준강성 효율적 시장

(1) 과거의 정보와 현재의 공표된 정보까지 부동산 가치에 반영

(2) 공표된 정보를 분석하여 투자하여도 초과 이윤 발생 X, 정상 이윤은 가능

(3) 미래의 정보 분석(공표되지 않은 정보, 내부 정보 분석)하여 투자하면 초과 이윤 가능

-강성 효율적 시장

(1) 과거, 현재, 미래의 모든 정보가 부동산 가치에 반영 (공표된 정보, 공표되지 않은 정보 모두를 포함하여 시장 가치에 반영)

(2) 정상이윤만 가능할 뿐, 그 어떤 정보를 갖고도 초과 이윤 X

(3) 진정한 의미의 효율적 시장, 완전 경쟁 시장에 부합함

 

*부동산 시장은 불완전 경쟁 시장이므로 약성, 준강성 효율적 시장까지 존재하나 강성 효율적 시장은 될 수 없다.

 

완전 경쟁 시장과 불완전 경쟁 시장의 구분

-완전 경쟁 시장 : 정보 비용 없고, 초과 비용도 없으며 정상 이윤 존재

-불완전 경쟁 시장 : 정보 비용 존재함. 할당 효율적 시장이면 투기 없음. 반대로 할당 비효율적 시장이면 투기 존재함. 시장을 패배시킴.

즉, 완전 경쟁 시장과 불완전 경쟁 시장을 구분하는 기준은 "정보 비용"