경기변동론

1. 부동산 경기 변동의 개념

1) 부동산 경기란 일반적으로 건축 경기를 말하며 그중에서도 주거용 부동산 경기를 말함. (협의의 부동산 경기)

상업용, 공업용 부동산 경기를 포함해서 광의의 부동산 경기라 하며, 토지 경기까지 포함할 시 최광의 부동산 경기라 한다.

2) 물가가 지속해서 상승하면(인플레이션) 화폐가치는 하락하므로 실물 소유자는 유리하지만 화폐 자산 보유자는 불리함.

3) 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면 부동산의 실질 임대료는 감소하므로 임대인은 손해, 임차인은 이익임.

*스태그플레이션 (Stagflation) : 불황(침체)인데 물가가 상승하는 현상

 

2. 경기 변동의 유형

1) 순환적 변동

: 하향, 회복, 상향, 후퇴 시장의 반복

2) 비 순환적 변동

-a. 계절적 변동 : 봄, 가을 이사 철에 집값이 상승하는 현상, 방학 기간 대학교 근처 원룸의 공가율 증가

-b. 장기적 변동 : 신개발, 재개발, 장기적 성장 추세, 50년 이상

-c. 무작위적 변동 : 정부 정책, 지진, 전쟁 등 예기치 못한 사태로 초래

 

3. 부동산 경기 변동의 특징

1) 일반 경기의 주 순환인 주글라파동보다 2배 정도 주기가 길다.

일반경기 : 키친파동(소순환) 3~4년 주기 / 주글라 파동(주순환) 7~10년 주기 / 쿠즈네츠 파동 20년 주기 / 콘트라티에프 파동 50~60년 주기

부동산 경기 : 한센파동 17~18년 건축순환

 

2) 일반 경기보다 진폭이 크다 (부동산 경기는 정점이 높고 저점이 일반 경기보다 깊다).

 

3) 회복 기간이 짧고, 후퇴 기간이 짧다. (저점에서 정점에 이르는 기간이 길고, 정점에서 저점에 이르는 기간이 짧다)

 

4) 변동의 시차 관계

- 주거용 부동산 건축 경기는 일반 경기의 변동 패턴과 역순환 (반대)

- 상업용, 공업용 건축 경기는 일반 경기의 변동 패턴과 일치 (동 순환)

- 부동산 전체 종합 경기는 주거용+상업용, 공업용 경기의 가중평균치 성격을 띠므로 일반 경기에 시간차로 뒤지는 경향이 일반적임 (후 순환). 단, 선행, 병행, 역행, 독립적일 수도 있음.

 

5) 주기의 순환 국면이 뚜렷하지 않다. 타성기간이 길고(시간차로 뒤짐), 지역적, 국지적으로 시작하여 광역적으로 확산함.

 

*일반경기와 부동산 경기의 시간적 관계

-전 순환적 : 일반 경기보다 먼저 진행되는 시장 (주식시장)

-동시 순환적 : 일반 경기와 동시에 진행되는 시장 (상업용, 공업용 부동산)

-후순환적 : 일반 경기보다 나중에 진행되는 시장 (부동산 전체시장)

-역 순환적 : 일반 경기와 반대로 진행되는 시장 (주거용 부동산)

 

4. 부동산 경기 변동의 순환적 변동의 특징 4가지

 

1) 하향 시장(불황)

: 거래가 극히 저조하고 공가율, 공실률이 최대임. 건축 허가 신청 수 최저, 가격 하락

과거 사례 가격은 새로운 거래의 상한선, 불황에 약한 부동산(대규모 호화저택, 교외의 신개발 택지)은 타격이 큼.

매수자 중시 시장(매도자 수 ↑, 매수자 수 ↓)

매도자는 거래 성립 시기를 앞당기려 하고 매수자는 이를 미루려고 함.

 

2) 회복 시장

: 저점을 지나 가격이 상승하는 국면, 거래가 증가하고 공실, 공가율 감소하는 시기.

건축허가 건수 증가, 과거 사례 가격은 새로운 거래의 하한선, 투자/투기 심리 작용,

매도자 중시로 전환 (매도자 수 ↓, 매수자 수 ↑)

매도자는 거래 성립 시기를 미루려고 하나 매수자는 이를 앞당기려 함.

 

3) 상향 시장(호황)

: 가격 상승, 거래 활발, 공실, 공가율 최소, 건축 허가 신청 건수 최대, 과거 사례 가격은 하한선,

매도자 중시 (매도자 수 ↓, 매수자 수 ↑)

매도자는 거래 성립 시기를 미루려고 하나 매수자는 이를 앞당기려 함.

 

4) 후퇴 시장

: 가격 상승이 중단되고 하강 국면으로 전환, 공실 공가율 증가 시작, 건축허가 신청 건수 감소,

과거 사례 가격은 상한선, 매수자 중시로 전환 (매도자 수 ↑, 매수자 수 ↓)

매도자는 거래 성립 시기를 앞당기려 하지만 매수자는 이를 미루고자 함

 

5. 부동산 경기의 측정 지표

 

1) 공급 지표 (건축량)

2) 수요 지표 (거래량)

3) 보조 지표 (부동산 가격, 명목 변수)

: 부동산 가격이 상승한다고 하여 부동산 경기가 항상 좋은 것은 아님 (건축비 등 비용 상승, 투기로 인한 부동산 가격 상승, 불황 속의 물가 상승인 스태그플레이션 등)

4) 선행 지표, 동행 지표, 후행 지표의 예

-선행 지표 : 건축 허가량, 택지 분양 실적, 공실 및 공가율의 동향, 건설 수주 동향 등

-동행 지표 : 건축 착공량, 거래량

-후행 지표 : 건축 완공량

 

*거미집 이론

- 동태적 분석 (수요 공급 이론의 시차를 도입)

- 수요량은 가격 변화 시 즉각 반응

- 공급량은 가격 변화 시 일정 기간 후 반응

- 공급자는 현재의 가격이나 임대료만 보고 판단 (미래의 가격이나 양을 예측하지 못한다고 가정, 정보 부족, 비합리성 전제)

- 생산기간의 장기성을 띤 농축산물, 건설업에 적용

- 수요 공급의 불일치로 초과 수요, 초과 공급이 반복되어 가격 파동 발생

- 폐쇄 경제 가정(수출입 x), 해당 생산량은 그해에 모두 판매 한다는 가정 (저장 x)

- 상업용, 공업용 부동산에 더 잘 적용됨. (주거용보다)

- 거미집 모양의 종류(절댓값 기준)

 

수렴형 (안정형)

수요의 가격 탄력성 > 공급의 가격 탄력성

수요 곡선의 기울기 < 공급 곡선의 기울기

발산형 (이탈형)

수요의 가격 탄력성 < 공급의 가격 탄력성

수요 곡선의 기울기 > 공급 곡선의 기울기

순환형 (중립형)

수요의 가격 탄력성 = 공급의 가격 탄력성

수요 곡선의 기울기 = 공급 곡선의 기울기