토지 및 부동산의 특성

토지의 특성

*토지의 자연적 특성

(1) 영속성
장기적 배려, 토지는 물리적 감가상각 배제, 소모를 전제로 하는 재생산 이론배제, 소유 이익(매매시장)과 이용 이익(임대시장) 분리, 부동산관리의 중요성, 가치 보존력 우수, 투자재로서 선호, 소득 이득과 자본이득 향유, 미래 편익을 현재화한 가치개념의 근거, 내구성으로 재고 시장형성, 토지는 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다. 가격 하락에 따른 공급감소가 비탄력적.

(2) 인접성
외부효과, 지역분석, 경제문제, 협력적 이용 필요, 개발이익의 사회적 환수의 근거, 용도상의 대체 가능성으로 거래사례비교법의 근거

(3) 부증성
생산비 법칙 배제(토지는 원가방식으로 감정평가 곤란) - 토지는 인간이 만든 것이 아니라 생산원가 x 표준지가/공시지가 근거
지가 상승에 따른 토지의 물리적 공급 증가 불가능 (완전 비탄력, 공급의 탄력성은 0이다)
최유효이용의 근거, 토지 부족 문제, 토지 희소성, 지대지가 발생, 수요자 경쟁, 토지의 집약적 이용 근거(도심지의 고층 건물화, 입체적 이용), 사회성과 공공성 및 토지공개념 근거, 토지의 독점 소유욕 증가, 현장자원 보전의 필요성
(4) 부동성
부동산의 공시방법은 동산과 다름 (부동산은 등기로 공시, 동산은 점유 및 인도), 임장활동(현장답사), 정보활동(사전지식), 국지화(지역화), 지역 간 불균형, 지역분석, 외부효과, 견본제시와 진열 불가능, 중개업의 필요, 규제용이, 지방세 세원 근거, 불완전경쟁시장 야기(부동성, 부증성, 개별성), 감정평가 필요
(5) 개별성
물리적 비 대체성(물리적으로 똑같지 않음), 개별화, 구체화, 독점화, 거래의 비공개성(은밀성), 정보수집 곤란, 정보비용 증가, 비표준화, 비조직화, 부동산 간의 비교 곤란, 공통의 원리 도출 곤란, 일물일가 법칙 배제, 개별 분석 근거, 개별성은 토지만 아니라 건물 등의 개량 물에도 적용 가능, 부동산의 가치 추계 곤란(전문가의 감정평가 필요), 표준지 선정 곤란

 

*일물일가의 법칙
:완전경쟁시장에서만 성립되는 것으로, 동일한 제품이 동일시장, 동일 시점에서 동일 가격을 갖는다는 법칙이다.
일물일가 법칙은 불완전경쟁시장인 부동산 시장에서는 적용되지 않는다. (개별성 때문)


*토지의 인문적 특성
(1) 용도의 다양성
용도 전환을 통해 토지의 용도 적(경제적) 공급은 증가 기능(우상향 곡선)
최유효이용의 근거, 가격 다원 설, 적지론(용도 선정)의 근거, 토지이용의 우선순위 결정(창조적 이용)

(2) 위치의 가변성
사회적위치의 가변성(인구, 학교, 공장 등 주거환경변화 등), 경제적 위치의 가변성(소득, 경제성장, 기술혁신, 교통체계의 변화 등), 행정적 위치의 가변성(조세제도, 부동산정책변화 등)

(3) 병합분할의 가능성
용도의 다양성 지원, 합병 증가(규모의 경제), 분할 증가(규모의 불경제)
(4) 기타의 특성
토지의 국토성 : 토지 공개념의 근거, 법적 규제의 근거
상품의 고가성 : 수요자와 공급자의 소수, 진입과 탈퇴의 제약, 구매 자금 축적 기간의 장기성, 자금의 유용성 및 자본시장과 밀접
투자의 고정성 : 부동산에 투자한 자본의 회수 기간의 장기성(장기적 배려)

 

 

부동산의 속성

 

1. 자연으로서의 부동산

1) 부증성과 관련, 토지 부족 문제, 공공복리 측면이 강조되고 사회성 및 공공성이 강조됨.

2) 토지는 인간이 만들어낸 것이 아니라 자연물이므로 기존의 경제학 이론이 부동산 분야에 그대로 적용하기 곤란함.

3) 토지 보전의 필요성 (비가역성), 최유효이용 원칙이 중요시됨.

 

2. 공간으로서의 부동산

1) 토지는 3차원의 공간임 (수평+공중+지하공간)

2) 입체적 규정 (민법 제212조 '토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다'라고 명시되어 있음) 

3) 지표권 : 지표상의 수평 공간을 배타적으로 사용할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 지표상에 건축, 작물을 경작하거나 지표수 등을 이용하는 권리를 말함.

4) 지하권 : 토지 소유자가 토지 구역의 하공간을 정당한 범위 내에서 이용할 권리를 말한다. (지하수, 암반 등은 토지소유권의 구성 부분)

5) 공중권 : 토지 구역상의 상층공간을 타인에게 방해받지 않고 일정한 고도까지 포괄적으로 이용, 관리할 수 있는 권리를 말한다.

-사적 공중권 : 토지소유자가 일정 범위까지 이용, 관리할 수 있는 권리 (일조권, 조망권)

-공적 공중권 : 공공기관이 사적 공중권 이상의 공중공간에 대해 공익을 목적으로 이용할 수 있는 권리 (항공권, 전파권)

 

공간 활동 관련 제도 및 문제점

- 공중공간의 활용 제도 : 개발권양도제도(TDR제도) 와 용적률 인센티브 제도, 결합 건축제(용적률 거래제도)

- 외곽으로 수평공간이 확대되면 직주분리 현상을 야기시키며 도심으로 수직 공간(입체 공간)이 확대되면 직주접근을 야기시킨다.

 

*개발권양도제(T.D.R. - Transfer Development Right)

상부의 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용하는 것이 적당하지 않은 지역 (규제지역, 보전지역)의 경우에 상부의 미사 공간에 상응하는 용적률에 대한 개발권을 토지 소유권으로부터 분리해 독립된 재산권으로 인정하여 이 개발권을 개발이 가능한 다른 지역에 자유롭게 양도할 수 있도록 법적으로 허용해 주는 제도를 말한다.

 

→ 시장원리에 의해 보상이 이루어지도록 하는 제도로 지역 간의 형평성 추구

→ 공중공간 활용 방식이지만 임대차 방식 아님.

→ 개발 지역이 고지가, 공적 규제가 강화될수록 T.D.R 수요 증가

 

*용적률 인센티브 제도

도심지 등에 재개발 사업을 할 때 공원, 녹지, 도로와 같은 공공용지를 무상 제공하거나 (정부에 무상 기부채납) 비수익성 시설을 설치하면 용적률을 높여 주는 제도 (용적률 완화제도)

 

*결합 건축제 (용적률 거래 제도)

노후 건축물의 재건축 사업성 제고를 위해 인접해 있는 건축물 소유자들끼리 용적률을 사고팔 수 있도록 해주는 제도