부동산 및 토지의 분류

부동산의 분류

토지의 용어
(1) 감정평가 상 토지의 용도별 분류
택지 지역 : 주택지역 / 상업지역 / 공업지역
농지 지역 : 전지 지역 / 답지 지역 / 과수원 지역
임지 지역 : 용재림 지역 / 신탄 림 지역

(2) 택지, 지목 대, 건축법상의 대지, 부지
택지 : 지상에 건축물이 있거나 건축물을 바로 설치할 수 있도록 조성된 토지를 말한다. 

즉, 주거용, 상업용, 공업용 등의 용도로 이용되고 있거나 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다. 
지목 대 : 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설의 부지를 말한다. 
건축법상의 대지 : 건축법에 의해 건축물을 지을 수 있는 토지를 말한다.
부지 : 어떤 일정한 용도에 제공되는 토지를 말하며, 건축이 가능한 건축용지(택지) 외에도 건축이 불가능한 토지인 하천, 철도, 도로  의 바닥 토지를 포함하는 포괄적인 용어이다.

(3) 후보지와 이행지(용도변경 중인 토지)
후보지 : 택지 지역, 농지 지역, 임지 지역 상호 간에 용도가 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.
이행지 : 택지 지역(주택지역, 상업지역, 공업지역 간), 농지 지역 내(전, 답, 과수원 간), 임지 지역 내(용재림, 신탄 림 간)에서 용도가 전환되고 있는 지역의 토지

(4) 나지, 건부지, 공지
나지 : 지상에 건물 등 시설물이 없는 토지를 말한다. 우리나라의 토지의 보상평가 지침 제3조 제5호에 의하면 나지란 토지에 건물 기타의 정착물이 없고, 지상권 등 토지에 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지를 일컫는다.
건부지 : 지상에 건축물이 있는 토지로서, 건물 등의 용도로 제공되는 부지를 말한다.
공지 : 건축법상 건폐율, 용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에 비워둔 토지. 즉, 대지에서 건축물의 바닥면적을 제외한 부분을 말한다. 건폐율이 높아지면 공지 면적은 작아진다.

*나지와 건부지의 비교
나지는 건부지에 비해 용도의 다양성, 시장성, 최유효이용 기대 가능성이 크기 때문에 일반적으로 나지 가격이 건부지 가격보다 높다. 건부지 위의 건물 등이 최유효이용 상태가 아닌 경우에는 건물을 철거해야 하므로 건부지의 유용성이 상대적으로 감소하여 토지가격이 하락한다. 경우에 따라서는 건부증가가 되는 경우도 있다. 즉, 개발제한구역 내의 건부지, 건축법 개정으로 건폐율, 용적률이 축소된 경우에는 오히려 건물의 존재가 토지의 유용성을 높여 건부지 가격이 더 높을 수도 있다. 

(5) 필지와 획지
필지 : 하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률], 토지의 등기 단위[부동산등기법], 토지소유권의 효력이 미치는 범위 (법적 개념)
획지 : 이용 상황이 유사하여 가격수준이 유사한 일단의 토지 이용 등 부동산활동과 현상의 단위 (경제적, 부동산학적 개념)

*필지와 획지는 면적 단위가 아님
*하나의 필지가 하나의 획지가 되는 경우 (필지=획지) : 개별 평가
하나의 필지가 여러 개의 획지로 나눠지는 경우 (필지 > 획지) : 구분평가
여러 개의 필지가 하나의 획지가 되는 경우 (획지 > 필지) : 일괄 평가

 

(6) 맹지, 대지, 법지, 빈지, 포락지, 선하지
맹지 : 타인의 토지에 둘러싸여 도로와 어떤 접속 면도 갖지 못한 토지, 원칙적으로 건축법상 건축 불가, 맹지 감가
대지 : 다른 토지에 의해 둘러싸여 있으나 좁은 통로에 의해 도로와 접하고 있는 자루 모양의 토지, 건축법상 건축 가능
법지 : 법적 소유권은 인정되나 경제적 실익이 없거나 적은 토지, 도로 옆 경사면, 축대
빈지 : 법적 소유권은 없으나 경제적 실익이 있는 토지. 즉, 지적공부상 등록된 토지 밖에서부터 만조 위선까지의 바닷가 토지.
만조 위선에서 간조 위선까지의 토지는 간석지(갯벌)이다.
포락지 : 개인의 논밭 등이 절토 되어 하천 등으로 변한 토지 또는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지.
선하지 : 고압선 아래의 토지, 선하지 감가 발생

(7) 기타의 토지
공한지 : 주로 도시 토지로서 지가 상승을 기대하고 장기간 방치한 토지(투기목적 등)
유휴지 : 바람직스럽지 못하게 놀리고 있는 토지 
휴한지 : 농지 등을 정상적으로 쉬게 하는 토지 (토지의 비옥도를 향상할 목적)
소지(원지) : 택지나 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태 그대로의 토지
한계지 : 택지 이용 시 최원방권의 토지 (교통이 발달하면 한계지는 연장된다)
표준지 : 지가공시를 위해 가치 형성 요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정된 토지를 말함. 국토교통부 장관이 매년 1월 1일 기준으로 단위 면적당 가격으로 표준지 공시지가를 공시한다.

주택의 분류
* 단독주택
1) 단독주택 : 1 건물에 1세대가 거주하는 주택
2) 다중주택 : 독립된 주거 형태가 아니며 학생 또는 직장인 등의 다수인이 거주할 수 있는 구조로 된 주택. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330㎡ 이하이고 3개 층 이하인 주택
3) 다가구주택 : 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하 주차장 면적 제외)의 합계가 660㎡ 이하이며 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 주택
4) 공관 : 정부 기관의 고위 관리가 공적으로 사용하는 주택

* 공동주택
1) 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택
2) 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 초과하고 4개 층 이하인 주택
3) 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고 4개 층 이하인 주택
4) 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사 시설 이용세대수가 전체의 50% 이상일 것
*기숙사는 건축법상 공동주택이지만 주택법상으로는 준주택으로 분류됨.
준주택 : 주택 외의 건축물과 그 부속 토지로서 주거시설로 이용할 수 있는 시설 등을 말하며 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다(기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔).