[부동산학개론] 부동산 입지 및 공간 구조론

지대 및 지가 이론

 

1. 지대와 지가의 개념

(1) 지대 : 일정 기간 개념, 유량(flow) 개념, 용익의 대가(토지 서비스의 대가)

(2) 지가 : 일정 시점 개념, 저량(stock) 개념, 교환의 대가

 

지가 = 지대 / 이자율(할인율)

지가는 지대에 비례하고, 이자율(할인율)에 반비례

지가는 부동산 가치에 비례하고, 화폐가치에 반비례

 

2. 지대이론

지대는 잉여(불로소득)인가 비용(생산비)인가에 대한 논쟁

 

-고전학파의 지대에 대한 견해 (리카르도, 튀넨)

: 지대는 잉여(불로소득), 농산물 가격(생산물 가격)이 지대에 영향을 미침, 토지를 노동/자본과 엄격히 구별, 토지의 자연적 특성(부동성, 부증성) 강조함

-신고전학파의 지대에 대한 견해

: 지대는 생산비(비용), 지대가 농산물 가격에 영향을 미침, 토지는 생산요소의 일종(토지를 노동/자본과 구별하지 않음), 토지의 인문적 특성 강조

 

(1) 차액 지대설 (리카르도)

지대 = 농산물 가격 - 생산비

부증성, 비옥한 토지의 공급은 제한되어 있음

비옥도(생산성) 차이를 강조

지대는 잉여(불로소득)

농산물 가격이 지대에 영향을 미침

수확 체감의 법칙을 전제로 함

지대는 한계지(열등지)와 우등지와의 차이

한계지에서는 지대가 발생하지 않는다는 주장, 위치 경시

 

(2) 절대 지대설 (마르크스)

절대 지대란? 토지의 비옥도(생산성)와 상관없이 토지를 소유하고 있다는 그 자체만으로 토지 소유자가 요구하여 한계지(열등지)에서도 발생하는 지대를 말한다(사유 재산 제도 탓). 

지대는 생산비(비용)의 일종 지대가 농산물 가격에 영향을 미침

 

*독점 지대설이란 토지 수요에 비해 공급이 제한되고 독점되어 있는 경우 토지 생산물의 초과 이윤을 기초로 발생하는 지대를 말한다. 즉, 생산물 시장의 독점 이윤이 지대로 전환되는 것을 의미함.

 

(3) 위치 지대설 (입지 교차 지대설, 고립국론, 튀넨)

지대 = 농산물 가격(매상고) - 생산비 - 수송비(단위당 수송비 * 거리)

입지론의 선구자

리카르도의 차액 지대론에 위치(수송비) 개념 추가

시장 중심지에 가까울수록 수송비는 감소하고 지대는 높아진다. (집약 농업, 지대 곡선은 급경사)

지대와 수송비는 반비례하고, 지대는 잉여(불로소득), 한계지에서는 지대가 발생하지 않음.

 

(4) 입찰 지대설(알론소) : 튀넨의 고립국론을 도시 토지에 적용

입찰 지대란? 도심으로부터 지대가 0인 한계지까지 각 토지 이용자가 최대로 지불하고자 하는 최고 가격을 연결한 곡선을 의미한다.

단위 면적당 토지 이용자의 최대 지불 능력 의사를 나타내는 곡선으로 초과 이윤이 0이 되는 수준의 지대를 의미한다.

(정상 이윤은 존재, 완전 경쟁 가정)

 

-입찰 지대 곡선은 원점을 향해 볼록한 우하향 곡선

-지대 지불 능력이 커서 입찰 지대 곡선의 기울기가 큰 업종일수록 중심지 가까이에 자리 잡는다.

(상업용 입찰 지대 곡선 기울기 > 주거용 입찰 지대 곡선 기울기 > 공업용 입찰 지대 곡선 기울기) 

-도심으로부터 상업용 → 주거용 → 공업용 순으로 용도 이용 결정이 이루어진다.

-중심지(도심지) : 지가 ↑, 집약도 ↑, 토지 투입 비율 ↓, 자본의 대체성 ↑, 한계교통비 ↑, 토지의 한계 생산성 ↑, 상업지/입찰지대 곡선 기울기 ↑

-입찰 지대 곡선의 기울기 = 한계 교통비 / 토지 이용량(토지 투입량)

 

(5) 준지대 (마샬)

준지대란? 인간이 만든 기계, 도구, 자본 설비에서 단기에 일시적으로 발생하는 초과 이윤을 말한다.

기계, 기구 등은 단기에는 토지처럼 공급량이 고정되어 있으므로 생기는 소득을 말함.

 

준지대는 토지 이외의 고정 생산 요소에 귀속되는 소득으로서 일시적 지대의 성격을 띤다. (장기에는 소멸)

 

(6) 전용 수입과 경제 지대 (파레토 지대)

전용 수입이란? 어떤 생산 요소가 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도 그대로 사용하기 위해 지급되어야 하는 최소한의 지급액을 의미한다. (정상 이윤 개념)

 

경제 지대(파레토 지대)란? 어떤 생산 요소가 실제로 얻고 있는 총수입에서 전용 수입을 뺀 나머지를 말한다.

즉, 전용 수입을 초과한 소득을 경제 지대라 한다. (초과 이윤 성격)

공급 곡선이 비탄력적일수록 전용 수입이 감소하고 경제 지대가 커진다.

공급 곡선이 완전 비탄력(수직)이면 전용 수입이 0이 되고 총수입 전체가 경제 지대가 된다.

 

(7) 공간 마찰 비용 이론 (헤이그)

공간의 마찰 비용 = 지대 + 교통비

지대 = 교통비 절약액

토지를 이용하고자 하는 자는 공간 마찰을 극복하기 위해 교통비와 지대라는 비용을 지불하게 된다.

교통이 발달할수록 공간 마찰은 적어진다.

그리고 지가는 이런 공간 마찰 비용에 따라 달라진다.

 

3. 생산 요소의 대체성과 도시 지대

(1) 도심은 토지 가격이 높으므로 토지의 투입 비율을 줄이고, 자본의 투입 비율을 늘린다. (집약적 이용)

(2) 도심에 근접할수록 집약적 이용이므로 토지에 대한 자본의 대체성이 크고(상업, 금융 서비스업), 외곽으로 갈수록 자본의 대체성이 작다(목장업).

(3) 생산 요소의 결합 비율은 생산 요소의 상대적 가격에 따라 달라지고, 기업이나 산업에 따라 달라진다.

(4) 도심으로부터 거리에 따라 더 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대 곡선들을 연결한 곡선을 경쟁 지대 곡선이라 한다.

(5) 상업, 금융 서비스업처럼 지대 지불 능력이 커서 경쟁(입찰)지대 곡선의 기울기가 가파른 업종일수록 중심지에 더 가까이 위치하는 경향이 있다.