[부동산학개론] 도시 공간 구조론

도시 공간 구조론

 

1. 동심원 이론 (버제스)

단핵 도시 이론, 시카고 도시 모델, 최초의 실증 모형

(1) 순서 : 중심 업무 지구(Central Business District) → 점이 지대(천이 지대, 상업/경공업의 침입에 의해 주거지가 쇠퇴한 빈민가, 슬럼가) → 저급 주택 지대 (근로자 주택 지대) → 고급 주택 지대(중산층 지대) → 통근자 지대 (도시 경계 외곽, 위성 도시)

(2) 튀넨의 고립국론(농업 입지론)을 도시 내부에 응용함

(3) 침입, 경쟁, 천이 과정 및 도시를 생태적 관점에서 설명

(4) 도심에 가까울수록 저소득층의 주거지 입지임. (고용 기회가 많은 도심과 접근성이 양호한 지역)

(5) 도시는 업무 중심지로부터 동심원 구조로서 성장함. 중심지에서 멀어질수록 접근성, 지대, 인구 밀도가 낮아지나 인구 이동, 범죄, 빈곤, 질병 등의 도시 문제가 줄어든다.

 

2. 선형 이론 (호이트)

단핵 도시 이론, 축 이론, 부채꼴 이론

(1) 교통망(교통축)을 따라 동질적으로 확장, 원을 변형한 모양 (별 모양, 부채꼴 모양)

(2) 주거 분리를 설명하는 이론 : 고급 주택 지역의 역할을 지나치게 강조함

a. 교통축 기준 → 고소득층 → 중소득층 → 저소득층 → 제조업 지역

b. 도매 경공업 지구, 저급 주거 지구, 중급 주거 지구, 고급 주거 지구 등이 중심 업무 지구에서 교통 노선을 따라 방사상으로 확대

(3) 도시는 산, 하천 등 장애물이 적은 방향으로 부정형(일정하지 아니한 모양, 양식)으로 확장됨.

(4) 주택 구입 능력이 높은 고소득층 주거지는 교통망(주요 간선 도로) 인근에 있고, 중급 주택은 고급 주택의 인근에 있으며, 저급 주택은 고급 주택 반대편에 위치함.

 

3. 다핵심 이론 (맥켄지, 해리스, 울만)

다핵도시 이론

(1) 핵심의 수는 도시의 성장에 따라 증가한다.

(2) 현대 도시(신도시)나 대도시는 기능이 분화되어 도심만 아니라 부도심, 위성 도시의 기능이 커진다. → 도심과 부도심, 위성 도시를 구조적으로 설명함.

(3) 다핵심의 발생 요인

a. 유사, 동종 활동 간 : 함께 입지, 집적 이익(양립성, 집중성, 응집성)

b. 이종 활동 간 : 이해상반, 분산 입지(비 양립성, 비 집중성)

c. 어떤 활동은 특정 위치, 시설을 요구함(특정 시설의 필요성)

d. 지대 지급 능력이 낮은 업종은 외곽(지대 지급 능력의 차이)

e. 동심원 이론과 선형 이론의 결합(평가)

 

*소도시나 구도시는 단핵 도시가 많으나, 대도시나 신도시(현대 도시)는 다핵 도시가 많다.

 

입지론

 

1. 입지와 입지 선정

입지란? 주택, 공장, 점포 등이 자리 잡고 있는 장소 (정적, 공간적 개념)

입지 선정이란? 입지 주체가 원하는 입지 조건을 갖춘 토지를 찾는 것을 말한다. (동적, 공간적, 시간적 개념)

 

2. 입지론과 적지론

-입지론(협의의 입지론) : 주어진 용도 → 부지 선정, 용지 선정 (부동성에 기인)

-적지론(광의의 입지론) : 주어진 부지 → 용도 선정 (용도의 다양성에 기인)

 

3. 입지 선정의 중요성

(1) 적합의 원칙 : 주위 환경과 맞는 입지 선정 → 위배 : 경제적 감가(위치적 감가)

(2) 비가역성 : 입지를 잘못 선정하면 원상태로 환원하기 어려움(장기적 고려)

(3) 부동성, 인접성, 개별성과 같은 토지의 자연적 특성과 용도의 다양성, 위치의 가변성과 같은 토지의 인문적 특성 때문

(4) 용도에 따른 유용성 기준이 다르기 때문에 입지 선정이 중요함. (주거용 → 쾌적성, 편리성 / 상업용 → 매상고, 수익성 / 공업용 → 생산성, 비용성)

 

공업입지론

 

1. 최소 비용 이론 (베버)

(1) 개념 : 생산과 판매에 있어 수송비가 최소인 지점이 공업지로서 가장 중요함

원료 수송비+제품 수송비가 최소인 지점 (가장 중시) → 인건비(임금)가 최소인 지점 → 집적 이익이 최대인 지점

 

(2) 전제 조건

모든 지역의 기후, 지형, 기술, 경제 등은 동일하다는 가정. 원료 산지와 소비 시장은 고정되어 있고 원료는 편재 원료(천연자원은 지역에 불균등하게 분포). 운송 체계는 균일하고 수송비는 중량과 거리에 비례. 노동력은 무제한으로 공급되나 지역적으로 한정되고 비이동적. 생산자는 최대 이익을 얻고자 하는 합리적 경제인임.

 

(3) 베버의 입지 삼각모형

a. 두 개의 원료 산지와 하나의 시장에서 최소 운송비 지점을 구하기 위한 모형

b. 노동비와 운송비를 고려한 비용 최소화 측면에서 최적 공장입지를 구하는 모형

c. 등비용 곡선은 최소 수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우에 이에 따른 추가적 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 말한다.

 

(4) 수송비 지향 산업

a. 원료 지향 산업

원료 지수 > 1

입지 중량 > 2

원료 중량 > 제품 중량

중량 감소 산업, 편재 원료(국지 원료)를 많이 사용하는 산업, 원료가 부패하기 쉬운 산업(시멘트 공장, 통조림 공장, 냉동 산업 등)

 

b. 시장 지향 산업

원료 지수 < 1

입지 중량 < 2

원료 중량 < 제품 중량

중량 증가 산업, 보편 원료를 많이 사용하는 산업, 제품이 부패하기 쉬운 산업, 중간재나 완제품 생산 공장, 유행에 민감한 산업, 소비자와 많은 접촉을 요구하는 산업(두부 공장, 빵 공장, 맥주 공장, 패션 산업 등)

*원료 지수 = 국지 원료의 중량 / 제품의 중량

*입지 중량 = 원료 지수 + 1

 

(5) 노동 집약적 산업

생산비 중 임금의 비중이 큰 경우에 노동력이 풍부하고 저임금인 지역에 위치함 (의류, 신발 등 섬유 산업)

 

(6) 집적 지향형 산업

수송비의 비중이 작고 기술 연관성이 큰 계열화된 산업은 기술, 정보, 시설, 원료 등의 공동 이용을 통해 비용 절감을 위해 함께 자리 잡아야 유리함 (선박, 철강 산업, 석유화학 산업 등)

 

(7) 중간 지점 지향 산업 (이적 지점 지향 산업)

수송비가 급격하게 증가하거나 감소하는 경우에 이적 지점(적환 지점)에서 수송 수단을 바꾸어 수송비를 절감할 수 있는 산업

 

(8) 탈족 산업

교통비, 노동비 등 전통적 요소에 별로 영향을 받지 않는 새로운 산업

연구소, 고도의 첨단 산업 등은 연구원, 고급 인력 등의 삶의 질, 문화적 욕구로 인해 대도시 지역 내에 자리 잡아야 유리한 산업